• Emiliano Machado

Não existe Compra de Ponto Comercial

Atualizado: Fev 17

Quando uma pessoa decide empreender e ser dono do próprio negócio existem várias possibilidades para iniciar o projeto da empresa. Depois de entender em qual atividade melhor se encaixa o futuro empresário vêm as dúvidas sobre adquirir uma franquia, montar um ponto comercial do zero ou adquirir um que já esteja em funcionamento. Este último é juridicamente denominado fundo de comércio. Fundo de comércio e ponto comercial:

Aí já surge uma grande dúvida. O que é esse tal fundo de comércio? Antigamente era chamado de aviamento/estabelecimento. Corriqueiramente, é mais conhecido como “ponto comercial”. Com certeza você que já procurou imóveis no Google encontrou algum anúncio dizendo: “Passo Ponto Comercial”.

Mas afinal, o que é “passar ponto”? Ou comprar um ponto comercial? É a compra da empresa, do imóvel, dos móveis, da carteira de clientes? Todos eles?


A modo de esclarecimento:

- Fundo de comércio é o termo jurídico que se refere ao estabelecimento comercial do empresário, bens tangíveis (vitrine, mesas, cadeiras, computadores, máquinas e estoques) e intangíveis (localização, nome, tecnologia, segredos do negócio, contratos comerciais, marcas e patentes...) que a empresa adquire ao longo do tempo. Por exemplo, uma panificadora. Se ela aluga uma sala comercial para desenvolver a sua atividade, forma uma clientela, logo uma marca, um nome comercial, as instalações, os móveis enfim, tudo isso são bens que fazem parte daquela atividade comercial, ou seja, tudo isso é o fundo de comércio. - Ponto comercial é o modo mais habitual de se referir ao local onde está estabelecido um comerciante, onde realiza habitualmente sua prática comercial. O imóvel não necessariamente pertence ao dono do fundo de comércio (só pertence se for imóvel próprio). Segundo o advogado especializado em Franchising e Varejo, Raul Monegaglia, é um equívoco dizer “compra de ponto comercial” ou “esse ponto comercial é meu, eu paguei por ele porque paguei as luvas”. “Não existe compra de ponto comercial. Ponto comercial não pode ser tratado como ‘ativo’”. Ele alerta ainda: “São duas as informações essenciais que os franqueadores e locatários comerciais devem ter em mente: não existe aquisição de ponto comercial e é necessária atenção especial para a renovação compulsória de contratos de locação comercial” [fonte].

O termo adequado é compra e venda de fundo de comércio, onde o foco é a negociação de móveis, equipamentos e mercadorias listados na relação (ativos tangíveis), assim como direito de uso do nome fantasia, da carteira de clientes, da inteligência e segredos do negócio e proveito do histórico comercial daquela localização (ativos intangíveis) que integrem o contrato. Essa negociação também é popularmente conhecida como “pagamento das luvas”.

É importante deixar claro que o imóvel onde está estabelecida a empresa e a própria pessoa jurídica não integram o objeto de um contrato de compra e venda de fundo de comércio, não fazendo parte da transação.

O que são as luvas?

As luvas (direito de uso) são negociadas entre vendedor e comprador do fundo de comércio. Sendo que o vendedor pode ser tanto o proprietário do imóvel como o último locador dependendo de quem esteja em posse do direito de negociação.

A origem da expressão Luvas remete ao Cristianismo. No Século XVIII, durante as procissões, o andor principal com a imagem de Cristo era carregado por fiéis que estivessem com luvas nas mãos. O fato é que tais luvas eram fornecidas pela própria igreja católica que cobrava uma determinada quantia para cedê-las aos fiéis que desejassem carregar ou segurar o andor, ou seja, o fato de determinados fiéis comprarem as luvas seria uma espécie de contraprestação paga para que esses fiéis pudessem escolher o seu lugar perto do andor. Daí surgiu a expressão luvas. [fonte] Trazendo para o contexto dos pontos comerciais: Considere que um proprietário tem um imóvel em uma área valorizada, um ecossistema (bairro) com bastante comércio. Ao iniciar a sua oferta de locação ele recebe várias propostas, pois os potenciais locatários neste cenário hipotético têm bastante interesse para aproveitar aquele ponto comercial. O locador então faz uma espécie de leilão e negocia com vários interessados, onde quem propuser a melhor quantia de entrada (“luvas”) garante a possibilidade de locação para utilizar aquele fundo de comércio e consequentemente a vocação comercial que está atrelada a ele empiricamente. Esse procedimento no mercado brasileiro é visto como uma garantia para reservar aquele local pelo tempo determinado no contrato (de acordo com a lei atual a luva pode ser cobrada uma única vez de cada locatário) porém é um tema controverso entre os profissionais do ramo imobiliário e jurídico, tendo sido inclusive proibido por várias décadas.


O Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, sancionado pelo então presidente Getúlio Vargas, proibia a prática de cobrança de luvas em uma locação comercial. Em 1991 foi revogado o decreto e consequentemente revogada a Lei de Luvas (de 20 de abril de 1934) e passou a vigorar a Lei do Inquilinato sobre a questão. Esta Lei abrandou a proibição das luvas.


O impacto da tecnologia: O advento de tecnologias como a blockchain promete trazer uma injeção de dinamismo e eficiência ao mercado imobiliário em geral, e de forma especial o que tange os pontos comerciais.

Nesse caso, é interessante de se ver como a tokenização (representação digital de ativos) é capaz de transcender a natureza confusa e segregada de alguns mercados tradicionais como o imobiliário, possibilitando que ativos ilíquidos - no caso, imóveis - se tornem mais acessíveis e  sejam compartilhados em toda a cadeia de valor, sem criar novos riscos financeiros sistêmicos. Pensando em aplicação no mercado imobiliário, imagine que “tokens” sejam emitidos para representar digitalmente um prédio comercial numa plataforma blockchain. Suponha, também, que o emissor desse token distribua 100 tokens representativos desse ativo (partes tangíveis do prédio, e também as intangíveis), de modo que cada token representa o direito a 1% da receita gerada por essa propriedade. Se o aluguel desse prédio for pago, ele será distribuído proporcionalmente entre os portadores desse token.


Um exemplo desse modelo vem da startup americana REINNO: eles fornecem um marketplace para que os proprietários listem suas ofertas de tokens, a plataforma nutre cada um dos imóveis com dados abrangentes sobre a propriedade, incluindo finanças, todos os aspectos técnicos e administrativos das ofertas imobiliárias, assim como serviços de agentes de transferência, registro de tabela de capital, KYC e AML, serviços de depósito, crowdfunding, etc. Aqui na MATCHED - Direto ao ponto! - somos testemunhas constantes do impacto positivo que algumas tecnologias geram, principalmente na redução de gastos desnecessários com tempo e dinheiro. Tokenizar imóveis comerciais (ativos tangíveis e intangíveis) vai possibilitar negociações em tempo real, de modo seguro e transparente, e a custos muito mais baixos.


É uma nova maneira de dividir, registrar e organizar o mercado. Uma possibilidade real de evoluir a forma como os imóveis comerciais são negociados, executados e liquidados, abrindo o mercado imobiliário do Brasil para o mundo. Vamos juntos???

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Nossa missão na MATCHED é identificar e organizar as oportunidades do mercado imobiliário, com o objetivo de que os mercados de logística e varejo agilizem sua expansão comercial, tomando decisões melhores e mais rápidas.

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