Quando uma pessoa ou empresa decide empreender com um novo ponto comercial várias possibilidades são analisadas para dar inicio ao projeto. Depois de entender o básico sobre a atividade comercial, zoneamento e atratividade do público alvo (mais dicas aqui), vêm as dúvidas sobre construir, adquirir ou alugar um imóvel (ponto comercial) que já esteja em funcionamento. Este último é juridicamente denominado como fundo de comércio. Mas, o que é legalmente o fundo de comércio?
É o termo jurídico que se refere ao estabelecimento comercial do empresário, os ativos tangíveis que a empresa adquire ao longo do tempo. Por exemplo: O dono de uma panificadora que aluga um ponto comercial para desenvolver a sua atividade, as instalações, vitrine, mesas, cadeiras, computadores, máquinas e estoques, tudo isso são bens que fazem parte daquela atividade comercial, ou seja, tudo isso é o fundo de comércio. Todo esse contexto é celebrado por meio de um contrato, que tem por finalidade garantir e pactuar os interesses de ambas as partes. (Ex de contrato aqui) Então, o que é ponto comercial? É como normalmente as pessoas se referem ao local onde está estabelecido um comerciante, onde realiza habitualmente sua prática comercial. É o ativo intangível que a empresa desenvolve, por exemplo: localização, contratos comerciais, clientela, um nome comercial, segredos do negócio, marcas e patentes. IMPORTANTE: O imóvel não necessariamente pertence ao detentor do ponto comercial (só se for imóvel próprio). O que que são as famosas luvas? Imaginemos que um proprietário quer alugar seu imóvel comercial em uma área valorizada pelo mercado de varejo, por exemplo em um ecossistema/bairro com bastante comércio. Ao iniciar a sua oferta de locação ele recebe várias propostas, pois os potenciais locatários neste cenário hipotético têm bastante interesse para aproveitar aquele ponto comercial. O locador então faz uma espécie de leilão e negocia com vários interessados, onde quem propuser a melhor quantia de entrada garante a possibilidade de locação para utilizar aquele local e consequentemente a vocação comercial que está atrelada a ele. O procedimento das luvas é visto como uma garantia para reservar aquele local pelo tempo determinado em contrato de fundo de comércio, porém é um tema controverso entre os profissionais do ramo imobiliário e jurídico, tendo sido inclusive proibido por várias décadas.
O Decreto nº 24.150, de 20 de abril de 1934, proibia a prática de cobrança de luvas em uma locação comercial. Em 1991 foi revogado o decreto e consequentemente revogada a Lei de Luvas e passou a vigorar a Lei do Inquilinato sobre a questão. Esta Lei abrandou a proibição das luvas.
É importante deixar claro que até hoje o ativo intangível chamado "ponto comercial" não faz parte da transação imobiliária.
O impacto da tecnologia: Com o advento de tecnologias como a blockchain existe uma injeção de dinamismo e eficiência ao mercado imobiliário em geral, e de forma especial no que tange oportunidades com pontos comerciais.
Nesse caso, é interessante de ver como a tokenização: representação digital de ativos é capaz de transcender a natureza ainda confusa do mercado imobiliário, possibilitando que ativos ilíquidos - no caso, imóveis - se tornem mais acessíveis e sejam compartilhados em toda a cadeia de valor, sem criar novos riscos financeiros sistêmicos. Pensando na aplicação no mercado imobiliário, imagine que “tokens” sejam emitidos para representar digitalmente um prédio comercial numa plataforma blockchain. Suponha, também, que o emissor desse token distribua 100 tokens representativos desse ativo (partes tangíveis e intangíveis), de modo que cada token representa o direito a 1% da receita gerada por essa propriedade. Quando o aluguel desse prédio for pago, ele será distribuído proporcionalmente entre os portadores desse token.
Um exemplo desse modelo vem da startup americana REINNO: eles fornecem um marketplace para que os proprietários listem suas ofertas de tokens, a plataforma nutre cada um dos imóveis com dados abrangentes sobre a propriedade, incluindo finanças, todos os aspectos técnicos e administrativos das ofertas imobiliárias, assim como serviços de corretores imobiliários, registro de tabela de capital, KYC e AML, serviços de depósito, crowdfunding, etc. Aqui na MATCHED temos como propósito ser a ponte entre investidores do Mercado Imobiliário e os Empresários do varejo. Possibilitar negociações mais ágeis, em tempo real, de modo seguro e transparente, e a custos muito mais baixos.
Uma nova maneira de dividir, registrar e organizar o mercado. Uma oportunidade real de evoluir a forma como os imóveis são negociados, executados e liquidados, abrindo o mercado imobiliário do Brasil para o mundo.
Vamos nessa???
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